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Desafios e oportunidades para 2021


O mercado brasileiro de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) sofreu impacto significativo da atual pandemia. Com efeito, o índice IFIX (que acompanha o mercado de FIIs no Brasil) recuou de 3.198 pontos (ao final de 2019) para 2.477 pontos ao final de março de 2020 (uma queda de 23%).


A despeito das dificuldades enfrentadas no 1º semestre, o balanço do ano promete ser favorável ao mercado de FIIs, com uma recuperação (até novembro) de 13% do Índice IFIX sobre o valor de março 2020, uma distribuição média de rendimentos em torno de 7,0% ao ano (mais de 300% do CDI); um significativo aumento do número de investidores - de 645 mil para 1,1 milhão (+70%); e mais de R$ 20 bilhões em novas ofertas, sinalizando um valor de total de mercado de fundos listados superior a R$ 120 bilhões.


Em 2021, os desafios deste mercado passam pela incerteza sobre: 1) os impactos da prática de home office na ocupação de escritórios, 2) o impacto do comércio eletrônico (que se popularizou muito durante a pandemia) no fluxo de pagantes e receitas dos shopping centers e 3) o desafio de administradores e gestores de FIIs se comunicarem de forma constante, eficiente e transparente com o grande contingente de novos investidores que entraram neste mercado, desde o início de 2019.


No caso dos escritórios corporativos, os desafios acima podem ser amenizados pela tendência de a maioria das empresas alternar o trabalho presencial com o home office (o que não elimina posições físicas de trabalho); a tendência de adotar maior espaçamento entre estações de trabalho (o que aumenta a necessidade de espaços) e a possibilidade de volume de entregas de novos escritórios, em São Paulo e Rio de Janeiro, ser significativamente menor nos próximos 5 anos.


No caso dos shopping centers, um importante atenuante ao desafio da competição com o comércio eletrônico é o fato de que, no Brasil, eles já funcionam como grandes centros de entretenimento e gastronomia, e não só de compras.


Ressalvado, é claro, o efeito que a segunda onda da pandemia possa trazer ao mercado, parece razoável supor que 2021 poderá ser um ano de gradual recuperação do nível de rendimentos e valor de mercado dos FIIs, com potencial atingimento, em algum momento do ano, do mesmo nível pré-pandemia do IFIX.


Em particular, o mercado residencial merece especial atenção, com o surgimento de diversos fundos imobiliários, que terão por objetivo investir nesses imóveis para locação ou estadia long stay, um tipo de FII já tradicional em países desenvolvidos.




*Rossano Nonino, diretor de Fundos e Securitização Imobiliária do Secovi-SP